“原来，房东还能亏钱?”
作为一个“海漂”三年的室内设计师，刘璐惊讶之余带着一些唏嘘，她们公司经常会接到长租公寓改造的订单，由于标准化程度较高，对设计上的要求有限，所以很多中小长租公寓采取外包模式。
“为了统一风格，很多不错的房子都要原装修敲掉重新装修，一套九十平米的房子改造成本至少要五六万，所以我们一直以为它们很赚钱。”
95后刘璐告诉我们，从2019年开始订单少了很多，至于原因她和同事也不清楚，倒是今年租房子的时候，房东却主动下调了租金，这让她十分意外。
一、幸存者，面临一场更艰苦的战事
这种认知偏差，不仅只有刘璐有。
房东不可能亏钱、二房东更不可能亏钱……这是中国当代大部分人的认知，但是长租公寓却并非如此。
在两家上市的长租公寓中，蛋壳2020年仅仅第一季度就净亏损达12亿元，租赁成本同比增长67.5%至19.56亿元，另一家青客公寓2017年至2019年三年累计亏12.42亿元，且经营活动现金流净额连续3个财年为负，目前正面临严峻的财务困境与紧张的人事变动之中，既困且乏。
虽然公寓大多分布在一二线城市，入住率也较高，但是由于高买低卖、盲目扩张等问题，不少长租公寓一直陷入巨额亏损困境之中。
根据房东东数据，2019年一共53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
某公寓一位中高管刘亮(化名)告诉我们，长租公寓的发展已经进入瓶颈，现在就是比谁的资金更雄厚，先以价格战和规模战淘汰掉中小长租公司，剩下几个能融到钱的大品牌再以服务奠定格局，然后再“默契”地向业主压价。
实际上，“螳螂财经”发现，这种“默契”已经出现了。据IT桔子数据，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元，融资难度加大的同时，单笔融资金额也趋向于庞大，资本向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。
2019年自如、蛋壳、窝趣、魔方及城家五家公寓融得大笔融资共计18.4亿美元，安歆公寓也获数亿元人民币投资，头部企业融资额远高于2018年公寓行业融资总额。
所以，这种情况下各长租品牌之间停止了恶性抬价，在2019年12月，北京房东陆续接到了自如、相寓等长租公寓品牌要求租金降价的电话，降租比例甚至达到了20%-40%。
但是，对于长租公寓品牌来说，这并意味“消停”，头部品牌之间的竞争才刚刚开始，特别是资金和资源都十分雄厚的地产商进入，头部长租公寓商普遍都焦灼起来。
“自如、青客、蛋壳、魔方公寓、相寓这些以分散式为主，传统地产商利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，陆续抢走了很大一部分市场，比如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园碧家国际社区……一开始，大家都还以为它们赚不了这个幸苦钱，没想到才两年的时间，逼得我们不太敢提价。”
刘亮对自己的前途也有些忧虑，集合式的前期成本高，但是它有更多生活场景，颇受租户的喜爱，地产商跑步进场后，分散式长租公寓也没有办法，都开始主动拥抱这种趋势，比如自如就开辟了”自如寓“项目，满足不同消费群体的需求。
二、两架马车同步开跑，分化将成为一大趋势
“未来的长租公寓市场，一定是集合式与分散式平分天下，服务质量和自由度完全不是一个档次。”
说这句话的人叫易莎，她只在沃尔玛中国总部的一名税务官，但是亲身经历让她对行业多了一些见解。原本，她在福田区租住了一间房子，虽说每个月三千多的房租，但是距离公司也近，一直觉得舒服。
但是，矛盾在疫情来临之后爆发。
“深圳的房租普遍下降，比如市民中心那边五千多的房子现在普遍降了五百到一千了，城中村也都在调价，可是续约的时候自如还给我涨房租，管家告诉我们一般都是涨5%，今年碰到疫情，所以就只涨了1%。”
易莎告诉“螳螂财经”，当初租房的时候销售人员告诉她，房租每年都有波动，老用户续租还可能会打折 ，但事实相差甚远，她也问了几个室友，续租都只有涨价没有出现什么降租的例子。
“最骚的操作来了。”易莎顿了顿，说道：“我退租了之后，房子又变回了原来的价格，甚至有的人退租之后还发现房租降了，这应该可以称之为‘长租杀熟’了吧？”
“深漂”多年，易莎对于涨租本身并不抗拒，她只是认为在城市租房价格普遍降低的情况下，长租公寓反倒将租金上调，这实际上是就是资本的丑陋，将平台疯狂扩张的后果让租客买单。
在“螳螂财经”看来，这其实只是表象，房企系的进击正在加快。
2018年，TOP 10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。
具体来看，龙湖在2019年发行30亿元住房租赁专项公司债，首创发行了20亿，宝龙地产15亿元。万科年报显示，2019年租赁住宅新增开业5.6万间，累积开业11万间，其中2019年新增5.6万间，出租率达九成;龙湖冠寓2020年的目标为10万间，实现租金收入接近20亿元。
截止到2020年第一季度，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前五，万科虽然在2019年搁浅了“万村计划”，但是在该领域的投入仍然巨大，2020年第一季度环比新开房间达10000间。
根据CRIC城市租售系统数据，在“房住不炒”“租购并举”等大政策环境下，自2017年7月至2020年5月，全国范围内总计推出约200块租赁用地，规划建筑面积超1200万方，供应量呈逐年递增趋势，且在2020年1-5月上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁用地成交超过170万方，成交规模占2019年的37%，租赁用地供应力度不减。
从2020年1-5月租赁供应相关政策来看，2020年多地加码住房租赁供给，部分地方政府甚至加大了租赁住房的财政补贴力度。
这些数据和举措，也更进一步推动了集中式长租公寓的发展。换一句话说，分散式的长租公寓是对存量的盘活，而集中式的长租公寓已经成了租赁市场上一股不可忽视的增量。
“我听管家说春节过后XX的房子空置了八成，负责人差点被撤掉。今年也在南山区看了一套万科的泊寓，但是空间太小了，位置也很偏僻，没有地铁。”
做租房的小温说起了“小道消息”，然后向我们介绍他的新家，这是自如在深圳的首套自如寓，五十多平米的loft小复式，有阅读区和共享厨房，也有休闲区域，里面甚至还居住了三口之家。
小温告诉我们，她女朋友呆在家没上班，经常在大白天看到一些人在办公区，楼道里很多非主流和纹身之类的人，显然年轻的自由职业者居多。
“这应该是未来的一大趋势，类似于香港。”
小温最后补充了一句，龙华区不算是核心区域，一套四五十平米的loft租金要五千多，占工资收入的比例不低，通勤时间也更长，但是他愿意为居住品质做一些牺牲。
三、未来长租公寓，将开启双轨模式
实际上，2020年疫情的冲击，对长租公寓产生了更深远的影响，分散式公寓与集中式公寓之间的分化趋势，进一步加重了。
CRIC城市租售系统显示，2020年5月，55城租金平均价格环比下跌1.2%，租金已经连续多月下降，较近期的最高点已下跌4.3%。
一方面，是分散式长租公寓朝头部品牌集中，另一方面是集合式公寓强大的后台和资源，“螳螂财经”认为，疫情短期内并不能决定一家长租公寓品牌的生死，但是对行业格局的影响是巨大的。
第一，空置率和折旧将影响今后的扩张步伐 。如蛋壳和青客之流的公寓，几乎就是资本催熟起来的，2020年疫情影响下产生高空置率，而长租公寓的折旧成本很高。以蛋壳公寓为例，2019年产生了11亿元的折旧，再加上扩张和一般经营支出，将是一笔很大的费用，将直接拖累接下来一两年的扩张步伐。
第二，融资活动将直接受阻。 青客和蛋壳都赶在疫情之前上市，这对于两家公司来说极为幸运，租赁大环境的恶化直接体现在公司财报上，此类上市公司在做表筹备上市时，尤其强调规模增速与盈利趋势，2020年打算了财报中原本预期“漂亮”的数据，使得原本在2020年有计划上市的公司，不得不搁浅，只得继续依靠风投市场融资。
第三，集合式公寓的基本盘更牢固。 房企系公寓一直对分散式公寓没有什么兴趣，很大一部分原因是可控性太差，后期折旧成本与管理成本太高，难以构建护城河。而房企的集合式公寓很大一部分来自于自建，做公寓更类似于传统的物业，由于中国土地性质特殊，所以在会计科目上会体现为金融资产，在成本控制上房企系显然更有优势，这也是万科放弃“万村计划”的原因之一。疫情平稳后，集合式长租公寓在成本控制和管理上更有优势，房租降价幅度普遍比长租公寓低。
第四，存量消化不足，将可能“劣币驱逐良币”。 一直以来，普遍认为租赁市场是“良币”驱逐“劣币”，但即便是一二线城市，长租公寓的覆盖率也远远不够，疫情期间高比例的空置率就体现得十分明显，以十年二十年为周期来看，“良币”驱逐“劣币”或许是一个趋势，但是从格局重塑的角度上，长租公寓在与业主、租户“博弈”的过程中，并不能占到什么优势。本质上来说，长租公寓从业主高价租来房子改造，然后提高开单出租，实际上拉高了房租。过去，业主对租金的感触并不深，而伴随“房租不炒”和各地的楼市防控，业主开始注意房租这种“边角料”，宁愿自己经营租房或交给不做改造的“二房东”打理。而站在租户的层面，向业主直租是一个更好的选择，出现简单装修的“劣币”，驱逐服务更好的“良币”。
以上这四点，给原本势头正猛的分散式长租公寓按下了一个暂停键，但是由于政策、资金、模式上的不同，房企系受到的“博弈”摩擦影响更弱。
结语
长租公寓在过去几年饱受质疑，但是幸存下来的头部品牌，已经获得了下一张入场券资格。
疫情对长租公寓的未来或许有限，但是在行业内部，却是分散式公寓与集合式公寓竞争的节点，加速分化的开始。
或者，这将决定诸如“蛋壳”、“自如”、“青客”、“魔方公寓”之流的天花板。
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文|易牟
来源| 螳螂财经
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